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长沙撤回房企利润不得高于8%公文 究竟是怎么回
分类:集团财经

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特稿 | 限利润还是保地价: 长沙“被舆论”

原标题:是限利润还是保地价?“调控最严城市”长沙楼市真相

来源:中房报 记者 赵春林 | 长沙报道

中国房地产报 | 赵春林

被称为“楼市调控最严二线城市”的长沙,在限价、限售、限贷的后面,因为提到“限利”,引发全国瞩目。

中国房地产报 | 赵春林

12月11日傍晚,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,明确了长沙市商品住房价格由“成本 利润 税金”构成,平均利润率为6%至8%。《通知》从12月11日起执行。

年关节点,楼市调控政策的任何一个动向都牵动着开发商尤其是购房者敏感的神经,这对于堪称“楼市调控最严的二线城市”长沙也不例外。

12月12日晚上,中国房地产报记者发现,这份《通知》在长沙市政府官网上已被删除。如同今年9月30日,长沙市住建局发布《长沙市人才购房补贴实施办法》,以正式文件延续“暂行办法”一样,一石惊起千层浪。

12月11日傍晚,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》,明确了该市商品住房价格由成本加利润加税金构成,其中平均利润率为6%~8%。 该通知自12月11日起执行。

“楼市调控最严的二线城市惊天大逆转”“看似仍限价,但发生了改变没有天花板了”“低利润率情况下,或鼓励房企开发高价楼盘以寻求高额利润”等各种声音不断传出。舆论鱼龙混杂时刻,长沙市发改委相关人士对外表示,限价“更严”和“放松”的说法均不准确,长沙楼市政策并没有新的变化。

如同今年9月30日,长沙市住建局发布《长沙市人才购房补贴实施办法》一样,此消息一出激起千层浪:“‘楼市调控最严的二线城市’惊天大逆转”,“‘限房价’或以‘限利润’这种富有想象力和戏剧性色彩的方式结束了”, “看似仍限价,但限价的实质发生了根本变化,限价已没了天花板”, “低利润率情况下,或鼓励房企开发高价楼盘以寻求高额利润”。

2016年10月份以来,长沙市多次加码楼市限购、限售、限价等调控政策,2017年长沙就发布过限价商品房限利润的政策,因此也获得“二线城市调控最严厉城市”称号。除了引发全国瞩目的“限利”,另有市场人士表示,在当前楼市下行环境下,长沙地价在经历一轮上涨过后,开发商拿地意愿不高,土地市场正面临压力,此时长沙或以保地价来稳定土地市场。

各种声音不断传出。

“这次通知提到平均利润率6%~8%,与两年前暂行办法的相关条款基本一致,只是此次条款把之前‘限价商品住房平均利润率’的‘限价’二字去掉。”一位当地业内人士表示,商品房限价应该仍会继续。这个通知根本不是楼市新政,只是原来的“暂行办法”文件两年有效期满,需要重新发一个新文件来延续政策的效力。

对此,长沙市发改委相关人士也对外表示,限价“更严”和“放松”的说法均不准确,长沙楼市政策并没有新的变化。 通知也称,此举的目的是为贯彻落实中央“房住不炒”的精神和省委省政府、市委市政府房地产调控政策,进一步加强长沙市商品住房价格管理。

2017年11月30日,长沙市发改委发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》通知,第六条第二项明确,限价商品住房的平均利润率为6%~8%,生效日期从2017年12月11日至2019年12月11日。

展开全文

长沙市明确,商品住房成本由8个方面构成,即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。也就是说,长沙市商品住房价格继续采用成本法监制,楼面地价等进入房价成本。

自2016年10月份多次加码楼市限购、限售、限价等调控政策以来,长沙堪称为“调控最严的二线城市”。 这几年,长沙楼市趋于稳定,商品房平均单价在1万元/平方米左右,与周边城市相比处于价格洼地。

长沙还要求,以下5类费用不得计入商品房价格,包括:住宅小区内经营性设施的建设费用;开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用;各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用;各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款;按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

有市场人士表示,在当前楼市下行环境下,长沙地价在经历一轮上涨过后,开发商拿地意愿不高,土地市场正面临压力,此时长沙或以保地价来稳定土地市场。

在商品住房利润方面,长沙市规定,以楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费的成本之和为基数,平均利润率为6%~8%。

楼面地价进入房价成本

地价成本一直在涨

“此次通知要求的平均利润率6%-8%,与两年前暂行办法的相关条款基本一致,只是此次条款没有了之前‘限价商品住房平均利润率’的‘限价’二字而已。 ”当地业内人士表示,房价限价应该仍会继续。 此次通知根本不是楼市新政,只是原来的“暂行办法”文件两年有效期满,需要重新发一个新文件来延续相关政策的效力。

2017年10月,长沙市开始推出“限房价 竞地价 摇号”出让住宅用地,“双限地”成了土地市场供应的主流,地价也在逐步攀升。

2017年11月30日,长沙市发改委曾印发《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》的通知388号,以下简称“暂行办法”)。 该暂行办法第六条第二项早已明确,限价商品住房的平均利润率为6%~8%,生效日期为2017年12月11日至2019年12月11日。

不得不说,当时开启了长沙限价地供应序幕的位于雨花区牛头村的编号为[2017]长土网040号地块,住房限定售价为7700元/平方米,起始楼面价约2290元/平方米,竞得楼面价约3435元/平方米。另一宗位于雨花区韶山路143号的编号为[2017]长土网041号地块,住房限定售价为7195元/平方米,起始楼面价约2103元/平方米,竞得楼面价约3154元/平方米。

该通知明确表示,长沙市商品住房成本由8个方面构成,即楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金。 也就是说,长沙市商品住房价格继续采用成本法监制,楼面地价等进入房价成本。

即将于本月下旬挂牌截止、同样位于雨花区的编号分别为[2019]长沙市112号、[2019]长沙市114号、[2019]长沙市115号的地块,其住宅限价分别为10600元/平方米、10600元/平方米、11800元/平方米,起始楼面价就分别约3470元/平方米、4000元/平方米、5200元/平方米。至此,长沙市内五区住宅单价限价全线突破万元。

同时,此次通知要求,以下5类费用不得计入商品房价格,包括住宅小区内经营性设施的建设费用; 开发经营企业留用的办公用房、经营用房的建筑安装费用及应分摊的各种费用; 各种于商品住房开放经营无关的集资、赞助、捐赠和其他费用; 各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款; 按规定已经减免及其他不应计入价格的费用。

“双限地”的房价在涨,地价也在涨。在长沙楼市热门片区梅溪湖板块,2017年12月26日,片区首宗限价地[2017] 053号地块,住房限定售价为9970元/平方米,以起始楼面价约4794元/平方米出让。2018年3月12日,该板块编号为[2018] 009号地块,住房限定售价为9971元/平方米,起始楼面价约4814元/平方米,竞得楼面价达6152元/平方米。2018年9月13日,该板块编号为[2018]071号地块,住房限定售价为11000元/平方米,起始楼面价约6000元/平方米,竞得楼面价达6417元/平方米。

在商品住房开发经营企业按规定计提的利润方面,长沙市规定,以楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费的成本之和为基数,平均利润率为6%~8%。

今年4月16日,位于梅溪湖板块的编号为[2019] 010号地块,住房限定售价为12600元/平方米,起始楼面价约6006元/平方米,竞得楼面价达到了7207元/平方米。

地价成本一直在涨

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