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“购房者”在补贴“租房者”,真的吗?
分类:集团财经

来源:刘晓博(ID:liuxb929)

问题:如果每年银行有9.5%的利息,能否跑嬴通货膨胀?你怎么看?

当前楼市的焦点,是房租大涨。

回答:

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首席投资官评论员董岩:

上图是今天“21世纪经济报道”刊发的一份“主要城市租金状况”,可以看出租金大涨的城市不少,“风暴眼”里的北京并不是涨幅最大的。

首先我们要考虑一个问题银行的存款利率为什么会达到9.5%,在什么情况下会大达到9.5%。

与此同时,一个段子在朋友圈流传——一位要求“涨房租”的房东对租户说:我如果拿买这套房子的钱去做银行理财,每个月收入至少一万六千块,租给你才六千块,相当于每个月补贴你了一万块,懂不懂!

另外还有一个问题就是存款利率达到9.5%的情况下,贷款利率也会增加,而且银行要赚取利润主要靠的就是存贷款的利差,那么贷款利率很有可能就突破了10%,这么高的贷款利率企业怎么办?这种情况下估计很多企业都会死掉,企业死掉带来的后果就是大量的人员失业,必将引起社会的动荡。

情况真是这样吗?

我们在看看都是什么样的情况下一个国家的利率才会提高那么多。大家可以看到最近的土耳其,阿根廷。今年9月的时候土耳其就把本国存款利率调整到了24%,乍一看大家都去存钱了光靠存钱就可以了,但是土耳其为什么加息呢?还不是因为本国资本外流,熬制货币大幅度贬值,最后就算把利息加奥24%,还是无法完全抵消货币大幅度贬值。最后还是无法抵消通货膨胀。

不妨算笔账。

再从高利率本身看,如果国民经济运营正常的情况下,利率提高到了9.5%那么带来额后果就是大家都去存钱,同时高的贷款利率导致没有人去贷款,银行收到的存款是负债,只有把钱贷出去才能形成效益。如果没有贷款银行怎么支付那么多的利息?这么时间一长必将导致市场上流通的货币减少,导致通货紧缩。后续将引发更多的灾难性后果。

在北上深的中心城区,配套稍微好点的90平米住宅,大概售价在1000万左右。1000万如果去买银行理财,目前中小银行有接近5%的年收益。

所以就算有9.5%的利率也不能让你跑赢通胀,时间一长还会引起一国经济的倒退。

从市场上看,4.85%年收益的产品比比皆是。即便按照4.85%,1000万元每年理财收益也有48.5万元,相当于每月4万元。90平米的房子完成装修,再配齐家具家电,一般来说能租到1.5万元左右,想超过2万元就有一定难度了。

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1.5万元的租金,跟每月4万元的理财收入也是没有办法比的,中间差价是2.5万元。这还没有计算装修、家具家电的费用。

回答:

或许人会说:你这种算法相当于全款购房,不科学。

每年9.5%的收益,目前肯定能跑赢通胀,但是这么高的收益,风险有多大、能否长时间保持,很值得怀疑!

那么我们按照贷款方式计算一下。

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能出租的一般不是首套房,至少是第二套房。在一线城市,或者强二线城市,二套房首付动辄要7成,最低也要5成。1000万的7成是700万,5成是500万。即便不算银行利息,这些钱做银行理财,月收入也在2万元到2.8万元。相对于1.5万元的租金,看起来仍然是“补贴了租户”。

国内平均通货膨胀率(过去十年)、未来的通胀趋势

我们可采用M2的增长率与GDP增速的差值来测算真实的通胀水平。过去十年(2008年~2017年),我国M2平均增长率是:15.43%,GDP平均增速为:8.17%,那么通过计算可知,过去10年,国内的平均通胀率(M2-GDP)应为:7.26%。

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还有一点值得我们留意,近三年时间,我国通胀水平明显呈现逐年降低的趋势,2017年的真实通胀率只有1.27%。依据这个趋势去看的话,未来我国必然会处于一个较低的通货膨胀率!2018年,很多专家预测通胀率会保持在3%以内,而每年9.5%的投资收益,跑赢通胀肯定是没有问题的!

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即便如此,大家仍然打破了头要去买房子,争着去做“补贴租户”的赔本买卖,这是为了什么?

9.5%的收益可靠性

既然肯定能跑赢通胀了,那现在唯一的问题就是:每年9.5%的收益,是否可行,能否持久!

据我所知,9.5%的收益已经是非常高了。目前市场上主流的投资理财产品(货币基金、大额存单、定期理财、结构性存款等)都不能达到如此高的收益;即使如股票、基金、P2P理财等投资产品的短期收益率能超过9.5%,但是风险较高、很难持久!

我们投资理财,莫要只是贪图高收益,而忽视掉其带来的高风险;要谨记,高收益背后往往会伴随着高风险!9.5%年化收益的可靠性,值得怀疑!

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其实说到底,大家根本不看重租金收入,看重的是房子本身的升值、保值。有些人甚至让房子空着,还要买更多的房子。

总之,每年9.5%的收益,跑赢通胀没有问题,关键是投资的风险有多大,如果只注重看收益,而亏损了本金,那就得不偿失了!

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回答:

按照最近几年的通货膨胀率水平,如果理财收益率达到9.5%,那是肯定可以跑赢通胀的,在计算通货膨胀率时有两种常见的方法:1.用CPI指数近似作为通货膨胀率;2.用GDP增速和M2货币超发同比增速来计算通胀率。

用CPI指数作为通胀率的参考值的话,有一些失真,消费价格指数中并没有考虑房价的因素;用第二种方法,会比较贴近真实的通胀率。

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上面的表中统计了2004-2017近14年的GDP同比增速和M2同比增速,用M2增速减去GDP的同比增速,就可以近似的视为真实的通胀率,我们计算出近14年的通胀率平均值为6.37%,如果排除掉2009年因为次贷危机而引发的M2大量超发因素,实际上最近十几年的通胀率会更低。

GDP的高速增长期已经过去,最近几年一直保持7个百分点的同比增速,那么假如未来几年货币政策平稳,且没有遭遇经济危机等极端情况的话,通胀率应该是会维持到近几年的平均水平之下的。9.5%的利息,显然已经超过了这个数值,所以跑赢通胀应该没有问题。

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2018年官方预测,通胀率将会控制在3%以内,如果有一款理财产品能够有9.5%的收益率,那肯定是轻松跑赢通胀的。那么问题来了,什么理财产品能够达到9.5%的收益率呢?除了P2P目前为止常规的理财渠道是根本达不到的,而P2P行业现在风声鹤唳,我想大多数人现在是不敢投的。追求9.5%的利率还是算了吧,看好本金最重要。

回答:

按照很多人的理解,广义货币M2的增速,与通货膨胀速度是成正比的,而M2增速低的时候也超过10%,高的时候动辄超过20%。

单纯从通货膨胀的角度来讲,国人还应该感谢高房价,正因为房地产成了蓄水池,容纳了天量超发货币,所以生活领域其他物价没有出现惊人的涨幅。

相对于翻着跟头上涨的房价,物价水平总体表现平稳,所以央行公布的2017年通货膨胀率仅有7.5%。

所以不考虑房价因素,单纯从数字上来看,每年9.5%的收益率确实可以跑赢通货膨胀。

假如有10万元,按照9.5%的年利率,5年下来本息合计159910元。

10年下来本息合计257287元。

15年下来本息合计413789元。

20年下来本息合计665432元。

30年下来本息合计1720744元。

40年下来本息合计4449511元。

说句实话,如果能有这么高的收益,存10万元,30年下来都够养老了,还用买哪门子社保啊。

高收益一定对应着高风险,理财的收益率,一定是跟GDP增速紧密相关的,凡是超过GDP增速的,往往都会有损失全部本金的风险。

就以我国经济增速6.5%左右为例,凡是达到这个水平,或者超过这个水平的,都是存在风险的。

你贪图人家的利息,人家贪图的是你的本金,少点贪心,就能少点上当。

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回答:

如果银行存款利率达到9.5%,肯定能跑赢通货膨胀率。

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所以,当有人拿理财来跟你计算买房子划不划算的时候,你根本不需要跟这些人理论。凡是通过这种方式给你算账的人,要么是特别聪明的股市天才,要么是一个彻头彻尾的糊涂蛋。而且,99%属于后者。

一、通货膨胀率是多少?

单独看CPI指标,最近10年的数据是2.91%,最近20年的数据是1.91%。

如果使用M2增速与人均GDP增速之差,最近10年的数据是3.78%,最近20年的数据是4.56%。

www.337.net 11不管参考哪一项指标数据,长期来看通货膨胀率没有超过5%。

因此,银行存款利率9.5%可以跑赢通货膨胀率。

北师大金融研究中心主任钟伟曾提出过一个概念:过去这些年,中国大中城市的房价基本上“每6年翻番”,未来仍将如此。

二、关于银行存款利率9.5%。

存款利率9.5%,也不是没有可能。不过,那是20年之前的事了。

下图是存款利率超过9%的历史数据。

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至于现在,就算是各家商业银行使劲了浑身解数,在央行基准利率的基础上使劲上浮,存款利率最高到5.5%顶死天了,而且是五年定期存款。

在目前的国内国际经济金融环境下,出现9.5%的存款利率几乎是天方夜谭。

因此,对于这个问题我的看法是,题主假设了一个不切实际的前提,在这个虚幻的地基上建筑了一座空中楼阁。

回答:

银行如果有9.5%的利息,是可以跑赢通货膨胀的,而且很容易跑赢,但是实际却没有达到9.5%的利率,我就来点评一下吧。
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每年的通货膨胀大概是8%左右,如果银行有9.5%的利率,完全是可以跑赢通货膨胀的,但是实际情况却不能这样,如果银行理财可以跑赢通货膨胀,那么就意味着只需要放到银行就可以达到跑赢通货膨胀,这个时候就不叫做通货膨胀了,而是叫做通货紧缩了。
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银行有9.5%的利率,无论是定期存款利率还是借贷利率,都是不可能的,9.5%的利率足以让很多企业死去,会增加企业的融资负担,加剧企业陷入困境。
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利率应该根据具体实际情况来制定,每年央行都是会制定基准利率,这个利率是符合国情的,也不会随便制定下去的,看似只是简单的利率,却也包含着复杂的算法。

我曾写过一篇文章,从广义货币M2增速角度解释了这个问题。结果发现绝大多数时候,每6年的广义货币M2都会翻倍,有时候还远远不止。在货币超发的推动下,大城市房价也会翻倍。最近四年多,M2增速放慢了,距离翻倍看起来比较遥远,但房价又翻了一倍。究其原因,是去库存中使用了“PSL 货币棚改”的方式——一方面增加货币,一方面减少房子,最终引发了房地产的大牛市。

打字不易,点个赞吧,评论说说你的看法,欢迎关注小车点评,每一个读者都值得被认真对待。

回答:

我国虽然公布的通货膨胀在2%-3%之间,但是实际的通货膨胀率要高3%以上。为什么?货币新增量虽然现在已经下降了很多至8%-10%之间,也就是说市场中新增的货币就有8%-10%。当然,如果只计算货币的新增量不计算利息收入是不对的。我国银行间一年期定期存款的年化利率为1.5%,但是现阶段社会上较为稳定的货币基金的回报率为年化利率3%-4%之间。将其在一起进行计算的话,实际的通胀率则为6%-10%之间。

那么,如果银行存在9.5%的年化利率产品,能够跑赢通货膨胀吗?如果存在,是能够跑赢的。但是,银行间是没有这样高回报的年化利率产品。

当然了,现阶段银行存款利率是不可能达到9.5%的水平的,我国虽然出现过银行定期存款高利率时代,但也是银行业不发达的阶段。甚至从某方面来说,未来不太可能再次出现一年期定期存款利率达到9.5%的情况。

虽然能够跑赢通货膨胀,也是好事,但却对于市场经济下的市场资金流动性是一大极大的考验。更多的投资者资金储蓄在银行而不是投放在市场,造成的后果影响也会是严重的。

www.337.net,如果通胀的话,我认为未来的通胀影响也将会逐渐的下降,并不会像前几十年一般。从现在的角度来看,新增货币量已经处于下跌之中,而未来新增货币也将会逐步的下降至更为合理的水平。

作者不易,多多点赞,十分感谢!

回答:

  如今的投资年化收益率高于2.3%,就可以跑赢通货膨胀CPI了。

  CPI是指居民消费价格指数,是反映居民家庭一般所购买的消费品和服务项目价格水平变动情况的宏观经济指标。即一般物价上涨指标,如果你的投资理财能跑赢CPI,那么相对于物价上涨就不必过于忧虑了。

  我们所说的名义利率与实际利率的差别,就是相差一个CPI。比如银行一年期存款利率为2%,该利率就为名义利率,而实际利率是2%-2.3%(如今的CPI)=-0.3%,即实际利率为负。9.5%远在2.3%之上,自然能跑赢通货膨胀。

  但是CPI仅是表面通货膨胀,计算的只是一般物价上涨,并非包括房价和奢侈品等价格上涨。而实际通胀通常的计算方法为M2增长-GDP增长,表现形式为社会财富增长,比如2017年实际通货膨胀率高达7.5%,2016高达8.5%(为近十年最高)。www.337.net 16

  那么实际通货膨胀为什么会高出CPI这么多呢?这得究根到房子了,房子成为资金的蓄水池。如果房价的涨速没有这么高,那么我国的实际通货膨胀不可能如此之高。如要怪罪,应当怪罪到房地产。

  央行为什么要货币超发?M2增长近年一直保持在13%上下?央行的本意是好的,货币的一定超发可以降低企业融资成本,促进经济稳步增长。但是呢?再多的货币发出去都流入了房地产,最终形成恶性循环,绕不出来,也就导致了高通胀。

  如果央行超发的货币停留在企业之间,那么实际通货膨胀与CPI是相差不远的,央行也不可能为了发货币而发货币,央行也不傻吧!高通胀会引起诸多社会问题。

  尽管去年实际通胀高达7.5%,但是你已经有房,没有再购房的需求,那么这7.5%是不用过多去理会的。房价的增长导致实际通货膨胀率再高,与你也毫无关系,因为你不会再去买房。而在生活中,对于一般物价(CPI)它的增长只徘徊在百分之二点几,即使你投资收益达到3%,也可以说跑赢通货膨胀。

  当然,如果你要跟社会财富进行对比,9.5%的利率收益也可以跑赢实际通货膨胀。但是需要注意,9.5%是固定收益还是浮动收益?如每年投资都能获得9.5%的固定收益,那应该购买的是P2P理财,破产倒闭或卷钱跑路风险较大,需要注意风险。而如果是浮动收益,投资基金或股票,那么只能说你是投资高手了。

回答:

调高银行利率是否能跑过通货膨胀率?我们先要弄清楚两者的关系。事实上,由于我国已经实现利率市场化,因此银行利率接近了市场利率。膨胀率与市场利率是正相关的关系,也就是说,利率是跟随通胀率的变化而变化的。利率与通胀率的相关性被称为“费雪”效应。

费雪效应表达公式:实际利率=名义利率-通货膨胀率,把公式的左右两边交换一下,公式就变成:名义利率=实际利率 通货膨胀率,名义利率的上升幅度和通货膨胀率完全相等,这个结论就称为费雪效应或者费雪假设。

所以,静态分析银行存款利率调高到9.5%,而把通胀率限定在目前的数据,这样比较得出的结论毫无实际意义。因为一旦银行调高利率,也就意味着通货膨胀率肯定已经上升了。

我是空谷寒潭,与您分享我的观点。

如果你只做银行理财,每年5%的收益,即便按照复利计算,1000万也只能在6年后变成1340万。如果做信托,按照每年9%计算收益,1000万也只能变成1677万元。银行理财风险非常小,但信托风险就大很多。只要6年中遇到一次违约,你就可能血本无归。

而房子,只要买对了城市、买对了区域,风险是非常小的。

换句话说,你买对了房子,资产升值是在睡梦中实现的,你不用担惊受怕。但投资金融产品,随时需要枕戈待旦,只能每次正确,不能错一次。错一次,就可能全砸里面。

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